公共維修基金提取難,導致使用率低,造成大量資金“休眠”。我省各市公共維修資金的存儲,多數是活期存款或活期與一年定期相結合的方式,平均年收益率不到2%,個別城市甚至不足0.5%。
  如何破解維修資金提取難、保值難的問題?2日,對於近日公佈的《山東省住宅專項維修資金管理辦法(草案)》,北京大學法學院房地產法研究中心和山東省物業管理專修學院的專家提出了自己的看法。
  本報記者 孟敏 喻雯
  維修資金存款,利息轉入業主賬戶
  以濟南為例,按照目前維修資金的繳存標準,商品房未設電梯的多層房屋每平方米60元,設有電梯的房屋每平方米120元。以100平米的有電梯房屋來說,維修資金要交12000元。這些錢都是業主自己的,存在維修資金賬戶里是如何實現增值保值的?這成為廣大業主最為關心的。濟南市住房維修資金管理中心副主任劉保瑞說,維修資金管理機構在保證維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用於定期組合存款、購買一級市場新發行的國債等,並持有到期,確保資金的安全和保值增值。
  濟南的維修資金主要是採取定期組合存款的方式實現保值增值,根據維修資金額度的不同分為一年、兩年、三年不同的定期存款。“我們實行利率差別,主要是為了避免資金風險。”劉保瑞說,銀行利率調整有上調也有下調,如果都是做成五年定期存款,在利率下調時就無法做到收益的最大化。每年12月20日之前,銀行做完結息後就會把利息返還到業主的維修資金賬戶中,確保專款專用。
  資金管理可從小區細化到單元
  每當去徵集2/3以上的業主簽名時,濟南某物業公司的劉春輝就犯難。比如說屋頂漏雨了,只有兩三家業主受到影響,要想動用一棟樓的維修資金,其他業主就很難簽名。劉春輝說,對維修金存在“惜用”意識的業主很多,加上部分業主對物業公司不信任,要完成“雙2/3”簽字確實很困難。
  為此,濟南、青島進行了一些嘗試。濟南探索推行業主表決電子投票系統,以破解“雙2/3”決策困局。在濟南的一些小區,遇有公共事務需要表決,業主便會收到短信,可通過手機、網絡投票,投票數據直傳管理部門,提高了業主的投票率。青島則規定,動用房屋維修基金時不需要所有鄰居簽字,進行預算後開始公示,如果沒有居民提出異議或者異議不成立則可使用。
  對這些創新,山東省物業管理專修學院副院長矯春言認為,住宅維修資金提取難很大一部分原因是相關部門的執行力有問題。比如,物業公司征求業主意見花費兩個月,提取住宅維修資金再花費四個月,總共辦下來要半年時間,這種事情屢次發生,不是因為“雙2/3”,而是因為相關部門需要提高執行力。
  “對維修資金的改革是很有必要的,各地朝著激活維修資金的路上所做的創新都應持肯定態度。”2日,北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波提出,創建電子平臺,是一個提高業主投票率的好辦法。同時,可以通過對維修基金的管理細化,從原來的一個小區,細化到更小的單位,如一棟樓一個單元。不排除部分業主處理事情不理性,但業主的成長也需要時間,如果現在不征求2/3以上的業主意見,業主就更難成長起來了。
  樓建波始終認為,業主資質完善是解決維修資金難題的最好辦法。公共維修基金是業主繳納並預期為業主所用的,從產權角度來說,業委會作為管理者是最名正言順的。
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  改變歸集方式 或是破解之道
  草案中規定,“維修資金管理機構管理的維修資金存款利息收益應不低於人民銀行同期規定的兩年期定期存款利率。”
  樓建波介紹,深圳正是通過招投標的方式,保證房屋“養老金”保值增值。在美國則是業主繳納的公共維修基金由基金公司負責管理。資金閑置期,留足15%的資金後,可以借給世界銀行等大銀行,銀行要付給基金公司利息。
  “改變歸集方式,不是單一地由政府主導,也是一個解決之道。”樓建波建議,目前擁有的第一批公共維修基金使用完後,可借鑒臺灣的處理辦法,逐步改為由業委會按年度收繳,包括每年的物業費、住宅維修資金需要花多少錢,都由業委會作出收支規劃歸集多少錢,逐漸解決資金的安全性和保值增值問題。同時出現緊急狀況需要維修時,可以動用維修資金。
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